FIIs citados: EDGA, UBSR, MGFF, VILG, XPIN, HGBS, HGJH, GGRC, GRLV, MFII, TBOF, FMOF e HGLG
EDGA
Relatório gerencial de fevereiro mostrou um guidance positivo para os próximos 12 meses. Trabalha com expectativa de rendimento médio de BRL 0.46/cota por mês (yield implícito de 11.5%, algo muito bom). Existe a suposição de que a Secretaria de Estado da Cultura (11% ABL) pague em dia seus aluguéis, embora o fundo já impetrou uma ordem de despejo contra a Secretaria.
Gosto da localização do Edifício Galeria e inclusive tenho cotas do fundo, mas com vacância de apenas 19% fica o questionamento do aumento dos preços dos aluguéis no médio prazo. Deveremos esperar as revisionais para verificar se o fundo terá poder de barganha para efetivamente aumentar preços.
Atualmente prefiro me expor ao Rio via ALMI11 por estar mais descontado.
UBSR
Relatório gerencial de março comenta as aquisições recentes do fundo: (1) CRI Aracaju Parque Shopping, IGP-DI + 9.5%, volume de 17.2 MM BRL, com garantias robustas, duration de 4.6 anos; (2) CRI RNI, CDI + 1.7%, volume de 4.9 MM BRL, aval da holding, duration de 5.1 anos; (3) CRI MRV, CDI +0.2%, 7.3 MM BRL, aval da MRV, duration de 0.6 ano.
Com exceção do último CRI, acredito que todos CRIs superem a rentabilidade alvo (IMA-B + 1%). UBS comentou que comprou o terceiro CRI para alocar o caixa do fundo.
Fundo vendeu no secundário CRI CEGG (adquirido por taxa de CDI + 4%) com volume de 2 MM BRL, pela mesma taxa. Não entendi o motivo de vender um CRI a CDI + 4% e comprar outro com CDI + 1.7%. Inclusive que 2 MM BRL não é algo relevante para o fundo.
O patrimônio do fundo era de 233 MM BRL no final do mês de março, sendo 172 MM BRL (74%) alocado em CRIs. Na conclusão da oferta, patrimônio do fundo irá subir para 335 MM BRL. Temos então 163 MM BRL de poder de fogo para alocar no curto prazo.
Não tenho UBSR, subiu muito rápido e nunca tive oportunidade de entrar.
MGFF
No relatório gerencial de março eles fazem uma perspectiva dos últimos meses. Cota caiu de 100 reais para 78 por causa do estresse do mercado em relação à greve dos caminhoneiros, mas como eles estavam pouco alocados conseguiram comprar ativos a bons preços. Eu comprei MGFF quando o papel afundou, justamente por ter uma boa margem de segurança. A transparência nas cartas mensais foi um fator que pesou positivamente.
Alocando em ofertas 476 eles atingiram retorno acima do estudo de viabilidade.
Comentou sobre as alocações com maior ganho absoluto (HGBS, HGJH, VILG, XPIN, GGRC), sendo que duas (VILG e XPIN) são de oferta 476.
Destes eu tenho HGBS, HGJH e GGRC.
A maior perda foi GRLV, impactada por causa da saída anunciada pela Ambev. Mas gostam do imóvel e da gestão do fundo, portanto decidiram permanecer com GRLV.
Eu entrei em GRLV justamente no anúncio da saída da Ambev para comprar o ativo a um bom preço.
MFII
Mérito divulgou vários relatórios, como o informe anual. Mesmo com a questão de ficar sem negociar cotas por mais de 1 mês, o número de cotistas atingiu 8,206 em 31 de dezembro de 2018 (aumento de 424 YoY). Nem no fim de 2018 nem no fim de 2017, nenhum dos cotistas supera 5% das cotas do fundo.
Como esperado, nenhum ativo imobiliário está no valor justo conforme a ICVM 576. É muito bom comparar passado com presente para checar a transparência do fundo. Alguns ativos obtiveram valorização, mas nada relevante como em 2017 que um imóvel em Campinas teve valorização de 83%.
Merito irá fazer uma AGO dia 15 de maio para aprovar a DF de 2018 e uma AGE dia 30 de abril para aprovar uma nova emissão. Não citaram valores. Tenho MFII pois acredito no gestor.
Uma nova oferta, mesmo sendo 476 pode demonstrar o apetite a risco de investidores profissionais e “provar” que não é só pessoa física com fome de dividendos que investe no fundo. É um novo capítulo para a história do MFII, esperamos que dê certo.
TBOF
Fundo firmou acordo com uma antiga locatária (TAM) sobre a rescisão antecipada da TAM e irá receber 3.8 MM BRL. Impacto positivo de 202% ao compararmos com a última distribuição. Tenho TBOF e gosto da posição geográfica dele.
FMOF
Locação do 8º andar, vacância irá cair de 52% para 48%, prazo de 3 anos. Não tenho FMOF
GRLV
Relatório anual do Credit Suisse. Destaque para a página 6: vizinhos do GR Louveira estão com vacância baixa, o que é bastante positivo para o fundo após a saída da Ambev. Comprei GRLV quando caiu bastante.
HGLG
Relatório anual de logística do Credit Suisse. Destaque para página 8: mesmo com forte absorção, vacância está caindo muito devagar. A baixa barreira de entrada no setor de galpões logísticos me incomoda bastante e prefiro ficar exposto a lajes corporativas. Tenho o fundo HGLG por diversificação.